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21世纪经济报道:土地流转的致富路

  2008年10月24日 00:39  21世纪经济报道

把土地“流转”出去意味着什么?

沈川生(音)站在一条雨后泥泞的山路上想着这个问题。在苦思了4个月后,他至今没能得出清晰的答案。

往后看,4个月前的6月份,沈川生和哥哥一起拆除了位于青城山上的家,投资者租下了腾出的那块宅基地,以及他家的两亩农地,租期是70年。

往前看,再过4个月,他现在踩着的这条上山的小路,据说将要变成一条彩色的沥青路,一直通往他家的原址,在那里,投资者将为他盖起一座轻钢结构的新房。

迄今为止,在新房还没建起来之前就拆掉自己的老房,以配合外地投资者的开发,沈川生家是全组唯一的一户。他所生活的四川都江堰市青城山镇味江村12组,共有16户村民,除他之外,其他村民至今还在观望。

味江村党支部书记肖毅举着一份决议书向村民们做动员时,沈川生第一个上去按了手印。

这是一份《自愿同意从事旅游及相关产业的村民决议书》。“无论如何,赌一把吧!”沈川生当时这样想。

如今,因为拆掉了房子,沈川生在山路边搭建了一个简陋的窝棚,棚里躺着患直肠癌晚期的父亲。沈说,他的冒险,主要是为了拿钱拯救父亲。

沈川生“下注”4个月后,10月20日,《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》公布。这份文件提出“按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权”,这被认为是中国土地制度改革的历史性突破,旨在使农民从土地财产权的实现中获得富裕。

这也意味着更多通过摁手印,从土地流转中获得利益的故事将会陆续上演。

旅游开发商的70年长租

味江村,一个地处都江堰市青城后山、位置偏远、不通公路的小乡村,只靠一条村民集资修建的羊肠小道与外界相连,全组16户48人,至今居住在上世纪60年代修的房子里,以种植玉米和川芎厚朴等作物谋生。玉米用来喂猪,一户农民一年种的玉米,如不遇风灾,可养大两头肥猪,一头留作自食,一头卖肉换钱买米;至于川芎厚朴等经济作物,因为市场的原因只能卖几角钱一斤,“比柴还便宜!”味江村支书肖毅感叹说。

肖毅没想到,有一天,这片一贫如洗的山地会引起一位北京商人的兴趣。他叫石林,北京昊海立德科技公司总经理。来这里度假时,石林发现,味江村地处旅游风景胜地青城山,遥望金鞭岩,背靠圣母洞,拥有2000多亩原始森林,这块贫瘠的土地,原来是开发旅游产业的黄金宝地。

起初,石林和昊海立德公司在这里建一个公司员工度假和接待的园区,但最终停留在了意向阶段。

5·12地震发生后,石林再次来到青城山,见到了该镇党委书记李晓明。

“你现在还有没有胆量把钱往这里扔?”李晓明问。

“有。只要你们敢给政策!” 石林答。

合作一拍即合。从6月份起,味江村村集体和昊海立德经过谈判,达成的合作方式是,由北京昊海立德科技有限公司作为资金引进方对味江村12组进行土地综合整理和旅游生态区开发,按照人均40平方米进行安置房建设。

合作的框架是:以味江村12组拥有的约300亩可流转土地(其中集体建设用地23.9亩)作为项目实施地,由该组以其集体所有的土地和资本成立集体法人组织,与昊海立德科技公司成立的法人组织联合投资青城顶尚酒店等旅游产业项目。

项目在保证现有集体建设用地总量不变的前提下,由12组村民自愿采取集中居住的方式,整理出的宅基地用于项目永久性建筑设施;12组村民现承包的耕地、林地等集体土地用于项目建设的绿化、生态、农业、林业等用地。项目联合期限为70年。

如果摁下手印同意这笔交易,村民们将得到的补偿是:按人均40平方米的住房标准,分到一套轻钢结构的新房,并从耕地上领到每年每亩800斤大米(每年9月发放),林地每亩200元的流转补偿。

一套房和800斤大米

对于昊海立德公司来说,和当地签订的这份协议将意味着修路投入800万至900万元,管网、林路和公共及环保设施三通,以及农民集中居住区户均120平方米(独户80平方米)的集中居住区修建,前期投入将达到1.5亿元左右。

按照协议规定的项目操作流程,一直要等到安置房建成,村民入住之后,旅游产业项目才能启动。

此外,昊海立德公司还承诺待旅游产业项目启动后,将优先安排村民们在生态区就近务工,以解决他们在农地流转后的生计。

沈川生原来的房子正位于项目规划中的安置区的范围内,因此必须首先拆除。房子拆了以后,沈川生把妻子和孩子暂时安排回了娘家,自己在安置区工地上干活以谋生,每天可以挣70多块。

因为成功引入外地投资者,青城山镇味江村成为四川震后重建的范本之一。这里进行的集体土地流转试验,甚至引起了四川省高层的兴趣。

味江村党支部书记肖毅给记者算了一笔账:按照和昊海立德公司的协议,每亩土地的流转价格是每年800斤大米,按现在的市场价折算,如果每户农民家里有两亩地,那么流转之后每年大概能得到2360元的基本生活保障,如果家里还有两亩林地,那么按照每亩200元的价格,合起来一户人家就能有每年近3000元的保障,将来还可以优先在旅游项目中将要兴建的青城顶尚酒店就业,加上打工的收入,每年每户收入保障在4000-5000元应该是没有问题的。

同时,村里的对外交通也将改善,这比起现在连路都没有的情况要好得多了。

出价和定价之争

不过,对这笔土地流转交易,味江村的村民们也并不是没有疑虑和保留。

“之前一直都不知道这件事,和开发商签的合同也没给我们看过,一直到8月份开动员会的时候,村支书才跟我们说有人要租用我们的土地,动员大家摁手印。”村民李忠福对记者说。

和沈川生原来是邻居的12组村民郑厚朴,对长达70年的租期颇多疑虑。郑的岳丈家住在青城山下的青景村,3年前,村里将土地租给了东大软件学院做建设开发用地。郑厚朴打听过,他们村的转让价格是:十年租期,2万元现金一次性买断。“手上有地毕竟有保障,而我们这里一租70年,等于是卖给人家了。这种方式流转土地,说是成了百万富翁,但我们看不到钱。万一这家公司哪天倒闭了,我们还能不能拿到每年800斤的大米呢?”

这种不踏实感,来自身边人的先例。郑厚朴现年60多岁的老岳丈用土地流转后补偿的钱搬进新家后,就失去了经济来源,现在靠每天用农用三轮车拉客人上青城山为生。

更让郑不解的是,为何自己和村民们一直被排除在土地的议价和定价过程之外,“土地流转的合同没有公开,村里多少价格租给人家的我们不知道,现在土地流转的市场价格多少我们也不知道,现在昊海立德的房子地基都开始打了,也没有人过来和我们农户协商价格。”郑厚朴说。

对于一些村民的上述看法,肖毅的解释是:“如果不和对方签订70年的租期,而是10年一签,这当然可以防止将来土地涨价(导致农民权益受损),但要考虑到的是,我们这里是青城后山,很偏僻,如果不给点政策,是不可能坐下来和人家谈判土地流转的,也没人愿意来开发。”

在肖毅看来,味江村不通公路,12组的宅基地对开发商来说是一块生地,根本没有谈判的筹码,昊海立德要投入大量资金进行三通一平、修公路,以及上水、下水的前期垫付。这些基建成本都影响到土地流转的价格,“今年的土地交易市场不景气,流拍的情况很多,我们能够给农民谈下这样的价钱,已经是非常不容易了”。

对记者问及的为什么村集体和昊海立德之间的议价过程没有让村民们参与协商,签订的协议也没有向村民公开,肖毅没有正面回答,只是说:“我们6月份的时候想的是让村民们能够在春节前尽快地住进新房。”

而四川省社科院陈武元教授则强调,土地流转的方式和价格的议定,都应当尊重农民的主体地位。

“中央的决定强调农民自愿的原则,土地流转的交易主体应是农民,定价应建立在农民和受让方平等谈判的基础上,”陈武元说,“但现在一些地方,村集体签订的合同农民并不了解,甚至是保密的,这就和过去的征地模式没什么两样,无法杜绝村官卖地和‘三无’农民的产生。” (本文来源:21世纪经济报道 作者:吴鹏 郑智)

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