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深圳楼市成交量半年跌三成 依然让人高攀不起

  2016年7月13日 10:23  新浪新闻

       在2016年4月之前,深圳房价已持续了长达18个月的上涨。3月25日出台的强化限购政策,让深圳楼市一夜寒风吹彻。

  3个月时间过去,深圳楼市在消化期中有了新的模样。而在此期间,新鲜出炉的地王、创新低的房贷利率一再试图为楼市点一把火。从成交数据看来,它们并没有成功。尽管大涨已不可能,但在经历3个月的调整期之后,深圳楼市确实正在逐渐复苏。

  深圳房价涨跌路径

  2014年9月30日,认贷不认房的“930新政”出台,打开了深圳楼市的上升通道。其后,深圳房价一路狂奔18个月,从均价约22000元/平米上涨至2016年4月约49800元/平米。购房者苦不堪言。

  3月25日深圳非深户购房社保“1年改3年”的强化限购政策(下称“325新政”)出台、4月1日二手房评估价正式上调,组合拳政策亲手终结了这波深圳楼市非理性上涨潮。

  回顾年初,一季度延续了去年的成交热度。结合深圳市规土委和深圳中原的监测数据,可知新政前除2月为传统淡季、小幅上涨2.2%之外,1月及3月深圳房价都保持了单月涨幅6.5%以上的水平,并在3月到达56149元/平米的最高点。成交量方面,新政前全市二手房月均成交套数为14120套,受新政及4月1日评估价上调影响,3月成交更是爆仓,达到历史最高值18706套。

  “325新政”将上半年的楼市鲜明的一分为二,购房门槛提高、需求端收窄、市场预期转向,于是成交进入下行通道。冰火两重天。

  新政后首月调控见效。据深圳市规土委成交数据,2016年4月,深圳新房成交套数环比下滑48%至2340套,成交面积下滑46%至25.3万平。新房均价49876元/平米,环比下降0.23%,基本持平;二手房方面,成交 8516 套二手住宅,环比减少 54%,成交腰斩。二手房价比新房反应更快,环比下跌2.39%至54807元/平米,出现了连涨18个月后的首次回落。

  不过在下跌仅一个月之后,深圳房价又迅速反弹。5月,深圳新房成交2259套,成交面积为24.57万平米,环比下降3%。新房均价上涨至55871元/平米,创下历史新高。二手方面,继4月全市二手成交量“速冻”后,5月全市二手成交量再次大幅下降 56%,仅成交 3728 套。 深圳中原领先指数显示,5月全市二手房成交均价为 55333 元/平米,较4月回涨 0.96%。
      值得注意的是,由于新房去化缓慢,深圳全市库存量上升至427万平米,去化周期升至 9.1个月,已逼近去化警戒线。

  6月,根据深圳市规划国土委数据统计,全市新房成交4566套,环比上涨41.9%,同比下降41.57%。受南山、宝安区豪宅入市拉升,6月新房住宅均价为61756元/平米,环比上涨10.6%。普宅豪宅化,房价已达到深圳历史上的最高水平;二手房成交5417套,环比小幅增长0.6%,同比大幅下降67.7%。6月全市二手住宅均价为51312元/平米,环比小幅上涨2.9%,同比上涨41.3%。

  无论是房价抑或是成交量均表明,深圳楼市正在缓慢复苏。截止至6月,深圳全市可售套数为38161套,库存量为420.05万平米,相比5月略微下降。

  楼市走出低迷

  深圳楼市依然处于变动期,地产商与购房者之间、二手业主与购房者之间,处处可见博弈。尽管成交量有所下滑,但房价坚挺。

  综合统计上半年数据,第一财经记者发现深圳住宅市场主要表现为量跌价升、前高后低。其中,一手住宅共成交23170套,同比下跌27%;成交均价约为510060/平米,同比上涨82%。二手住宅共备案59337套,同比微跌2%。成交均价约为51294元/平米,同比上涨45%。

  在此半年间,全国楼市去库存、信贷放松的大背景并无改变。具体到深圳,两宗地王诞生——中国电建(6.040, 0.06, 1.00%)及中国金茂以82.9亿竞得龙华新区地块,折合楼面价位 56781元/平米;龙光以140.6 亿元购入光明新区的综合用地,折合楼板价 27620 元/平米,溢价率达 160%。可证,发展商仍看好深圳后市。

  此外,银行利率折扣力度加大,平安银行和汇丰银行甚至祭出82折的房贷利率优惠。8.8折~9折成深圳区域内的房贷利率主流折扣。

  深圳链家研究院出具的研究报告称,深圳楼市已走出低迷。地王的刺激和信贷的放松将刺激购房者入市。预计下半年,深圳的热点片区、优质物业价格会在楼市信心得到提振的基础上稳中有升。

  “325新政”的降温效应已接近尾声。此次调整之短暂,与全国范围内去库存政策托底的背景、信贷仍保持在历史最宽松的水平等因素不无关系。加之,深圳地王引发预期发生改变,市场各方对未来长期看涨。

  回顾往年,货币环境宽松的年份往往是楼市疯狂上涨的年份。现阶段,货币已经是处在最宽松的状态,银行利率甚至出现了8.2折,但下半年的货币政策是否收紧仍将取决于国家的调控。

  深圳中原研究中心总监王飞认为,银行在下半年仍有较大的放贷压力,且深圳的房地产属于优质资产,预计银行放贷仍将宽松。“至于下半年的深圳楼市能否回暖,还是取决于新盘在价格上是否有所调整,若定价合理,有购买力的客户仍会选择入市,市场长期看涨的心态居多。”

  她认为,新房风向标的作用仍然非常重要,新房成交热度持续性决定二手房市场的回暖速度,但总体来说下半年也很难再现2015年的大涨,涨幅一定会放缓。

  不过,美联物业深惠区域总经理江少杰有不同的看法,他认为市场已来到向来是淡季的三季度,新房供应将趋于平缓,影响需求入市热情。后市成交上行压力仍较高,市场或在四季度更为明朗。

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